Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist für viele ein Traum – Sonne, Meer und mediterranes Flair inklusive. Aber die Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien erfordert gründliche Planung und einen kühlen Kopf. Ohne die richtigen Informationen kann der Traum schnell zum Albtraum werden.
Mit diesem Leitfaden behalten Sie den Überblick und meistern den Kaufprozess Schritt für Schritt – bis zur Schlüsselübergabe.
Inhalt
- Wie läuft ein Immobilienkauf in Spanien ab?
- Der notarielle Kaufvertrag und Grundbucheintragung
- Dokumente und Vorbereitung für den Notartermin
- Welche rechtlichen Schritte müssen unbedingt beachtet werden?
- Welche steuerlichen Aspekte müssen beachtet werden?
- Weitere wichtige Schritte nach Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien
- Sicherheit und Struktur führen zum Erfolg
Wie läuft ein Immobilienkauf in Spanien ab?
Viele Träume von einem Eigenheim in Spanien scheitern an unrealistischen Erwartungen oder fehlender Planung. Damit kein Frust aufkommt, sollten Sie Ihre Prioritäten und Wünsche klar definieren. Hier sind die wichtigsten Schritte im Überblick:
1. Die Suche: Von der Vorstellung zur Realität
Eine gelungene Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien beginnt mit der richtigen Immobilie. Unabhängig davon, ob Sie über Online-Portale, lokale Makler oder spezialisierte Agenturen nach Ihrem Traumhaus suchen, sollten Sie zunächst Ihre Bedürfnisse klar definieren. Benötigen Sie eine Ferienimmobilie oder möchten Sie selbst nach Spanien auswandern? Auch rechtliche Nutzungsbeschränkungen können je nach Region und Objekt einen Unterschied machen – beispielsweise bei Ferienwohnungen oder landwirtschaftlichen Grundstücken.
2. Rechtliche Prüfung: Grundbuch und Eigentumsverhältnisse
Noch bevor Sie eine Immobilie reservieren, ist ein Blick ins Grundbuch („Nota Simple“) sinnvoll. Hier wird offengelegt, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen auf der Immobilie liegen. Auch Streitigkeiten zwischen Eigentümern oder ungeklärte Bebauungsfragen können hier sichtbar werden.
Diese Prüfung sollte immer von einem Anwalt durchgeführt werden, der die Immobilie zudem auf versteckte Risiken untersucht. Eine professionelle rechtliche Analyse (Due Diligence) deckt potenzielle Probleme auf und schützt Sie vor unerwarteten Kosten.
Rechtliche Risiken und Due Diligence
Die Due Diligence Prüfung ist ein entscheidender Schritt, um rechtliche und finanzielle Risiken bei der Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien zu minimieren. Diese Prüfung analysiert:
- Hypotheken und Belastungen:
Sind Hypotheken, Dienstbarkeiten oder rechtliche Streitigkeiten im Grundbuch vermerkt? - Gemeinschaftsverbindlichkeiten:
In Wohnanlagen können ausstehende Gebühren des Verkäufers auf den neuen Eigentümer übergehen. Lassen Sie sich vor dem Kauf schriftlich bestätigen, dass keine offenen Beiträge bestehen. - Bebauungs- und Nutzungsvorgaben:
Besonders bei Ferienwohnungen oder ländlichen Immobilien ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu prüfen.
Die Prüfung sichert, dass keine versteckten Risiken im Kaufprozess übersehen werden.
3. Der Reservierungsvertrag
Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, wird meist ein Reservierungsvertrag abgeschlossen. Er sichert Ihnen die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, normalerweise 30 Tage. Dafür leisten Sie eine Anzahlung von 3.000 bis 6.000 Euro. Achtung: Diese Anzahlung wird oft nicht erstattet, wenn Sie den Kauf nicht fortsetzen.
4. Der Anzahlungsvertrag („Contrato de Arras“)
Der sogenannte „Contrato de Arras“ macht den Immobilienkauf offiziell. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrags zahlen Sie in der Regel 10 % des Kaufpreises an. Sollte der Käufer zurücktreten, verfällt diese Summe. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung erstatten.
Dieser Vertrag ist rechtlich bindend und erfordert höchste Sorgfalt. Je nach Formulierung könnten Käufer sogar verpflichtet werden, den vollständigen Kaufpreis zu zahlen – auch wenn sie den Kauf eigentlich abbrechen möchten. Eine professionelle Begleitung, z. B. durch Global Tax Saving, kann hier vor Fehlentscheidungen schützen.
5. Notartermin und Beurkundung
Beim Notartermin wird die Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien offiziell abgeschlossen. Sie zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel zur Immobilie. Doch Vorsicht: In Spanien erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Ohne diese Eintragung sind Sie rechtlich nicht der Eigentümer – auch wenn Sie den Kaufpreis gezahlt haben.
Der notarielle Kaufvertrag und Grundbucheintragung
Im Gegensatz zu Deutschland ist die Eintragung in das Grundbuch in Spanien nicht zwingend erforderlich, wird jedoch dringend empfohlen. Denn sie schützt vor Betrugsfällen wie Doppelverkäufen oder Ansprüchen Dritter. Die Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien gliedert sich in mehrere Schritte:
Notarielle Beglaubigung
Der Notar prüft die Identität der Parteien, den Grundbuchauszug sowie die steuerlichen und rechtlichen Details.
Steuerzahlung
Die Grunderwerbssteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“) oder Mehrwertsteuer („IVA“) wird innerhalb von 20 bis 60 Tagen fällig, je nach Region.
Eintragung in das Grundbuch
Nach Abschluss des Kaufs reicht der Notar die Eigentumsurkunde („Escritura de Compraventa“) beim Grundbuchamt ein. Dieser Schritt dauert üblicherweise 3 bis 6 Wochen.
Dokumente und Vorbereitung für den Notartermin
Der Notartermin ist für die Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien wichtig, da die notarielle Kaufurkunde („Escritura Pública“) die Grundlage für die Eintragung in das Grundbuch darstellt. Um den Prozess ohne Probleme abzuschließen, sollten alle erforderlichen Unterlagen frühzeitig vorbereitet werden:
- Ausweisdokumente:
Reisepässe oder Personalausweise, die noch mindestens drei Monate gültig sind. - N.I.E.-Nummer:
Diese Steueridentifikationsnummer ist obligatorisch und sollte idealerweise im Vorfeld beantragt werden. Ein Anwalt oder spezialisierter Dienstleister kann diesen Prozess beschleunigen. - Grundbuchauszug („Nota Simple“):
Gibt Auskunft über Hypotheken, Dienstbarkeiten oder rechtliche Belastungen der Immobilie. - Steuerunterlagen:
Nachweis über die Zahlung der Grundsteuer („IBI“) sowie der Urbanisationsgebühr. - Wohnunbedenklichkeitsbescheinigung („Licencia de Primera Ocupación“):
Besonders wichtig bei Neubauten, um deren rechtmäßige Nutzung sicherzustellen. - Zahlungsnachweise:
Alle Zahlungen sollten dokumentiert sein, insbesondere bei der finalen Kaufpreisüberweisung, die in Form eines Bankschecks erfolgt.
Falls Sie selbst nicht am Notartermin teilnehmen können, muss eine Vollmacht ausgestellt werden. Diese sollte von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden, falls sie im Ausland ausgestellt wurde.
Welche rechtlichen Schritte müssen unbedingt beachtet werden?
Ein Immobilienkauf in Spanien bringt einige rechtliche Besonderheiten mit sich, die oft übersehen werden. Wer hier unvorbereitet vorgeht, riskiert teure Fehler oder rechtliche Komplikationen. Die folgenden Schritte helfen Ihnen, böse Überraschungen zu umgehen.
Beantragung der NIE-Nummer
Die NIE-Nummer ist erforderlich, um in Spanien Steuern zu zahlen oder Verträge abzuschließen. Beantragen Sie diese frühzeitig – idealerweise mit Hilfe eines Experten für Umzüge nach Spanien, der auch die notwendigen Behördengänge für Sie erledigen kann.
Gutachter beauftragen
Ein unabhängiger Gutachter ist gerade bei älteren oder neu gebauten Immobilien wichtig. Er prüft das Objekt auf Baumängel, fehlerhafte Konstruktionen und potenzielle Sanierungskosten. Dieser Bericht kann Ihnen helfen, den Kaufpreis neu zu verhandeln oder zukünftige Kosten besser einzuschätzen.
Lastenfreiheit und rechtliche Dokumente
Neben dem Grundbuch sollten Sie die Eigentümergemeinschaft prüfen. Gibt es ausstehende Gebühren, können diese auf Sie als neuen Eigentümer übergehen. Zudem sollten Bebauungspläne, Energieausweise und ggf. Baugenehmigungen vorliegen.
Versicherungen abschließen
Eine Wohngebäudeversicherung ist in Spanien nicht verpflichtend, aber durchaus ratsam. Sie schützt Ihre Immobilie vor Schäden durch Unwetter, Feuer oder andere unvorhersehbare Ereignisse.
Padron-Eintrag
Falls Sie dauerhaft in Spanien leben möchten, müssen Sie sich im Einwohnermeldeamt registrieren lassen. Das ist Voraussetzung für viele administrative Vorgänge wie die Anmeldung im Gesundheitssystem.
Welche steuerlichen Aspekte müssen beachtet werden?
Immobilienkäufer müssen preislich nicht nur den Kaufpreis, sondern auch verschiedene Nebenkosten und laufende Steuern einbeziehen. Einen ersten Überblick über die Steuern beim Immobilienkauf erhalten Sie hier – aber die beste Option bleibt eine professionelle, auf Ihre persönliche Situation abgestimmte Beratung.
Grunderwerbssteuer (ITP)
Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Region und liegt zwischen 6 % und 11 % des Kaufpreises.
Mehrwertsteuer (IVA)
Bei Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer (10 %) an.
Notarkosten und Eintragungskosten
Die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung betragen etwa 1 % bis 2 % des Kaufpreises.
Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)
Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks erhoben und ist in der Regel vom Verkäufer zu zahlen. Dennoch sollten Sie vertraglich sicherstellen, dass keine Belastungen auf Sie übergehen.
Laufende Steuern
Als Eigentümer zahlen Sie lokale Steuern wie die Grundsteuer (IBI) und eine jährliche Steuer für nicht genutztes Wohneigentum, auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten.
Weitere wichtige Schritte nach Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien
Nach der Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien sind noch einige administrative Aufgaben zu erledigen:
- Anmeldung bei Versorgungsunternehmen:
Strom, Wasser und Internet müssen auf Ihren Namen umgeschrieben werden. - Bankkonto eröffnen:
Zahlungen wie Steuern oder Versorgungsleistungen erfolgen meist über ein spanisches Konto. - Spanisches Testament aufsetzen:
Ein Testament in Spanien erleichtert die Nachlassregelung erheblich und schützt Ihre Angehörigen vor rechtlichen Schwierigkeiten. - Eigentümergemeinschaft:
Falls Ihre Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, müssen Sie der Gemeinschaft beitreten und regelmäßige Beiträge zahlen.
Sicherheit und Struktur führen zum Erfolg
Die Abwicklung eines Immobilienkaufs in Spanien kann nervenaufreibend sein, wenn man auf sich alleine gestellt ist – aber mit dem richtigen Partner wird der Schritt ganz leicht. Unsere 30-jährige Erfahrung in der Steuer- und Rechtsberatung rund um die Auswanderung nach Spanien garantiert einen erfolgreichen Immobilienkauf.
Wir nehmen Ihnen die bürokratischen Hürden ab, sondern begleiten Sie von der ersten Grundbuchrecherche bis zur finalen Schlüsselübergabe. Unser Full-Service-Ansatz deckt rechtliche, steuerliche und administrative Aspekte ab.
Bereit, Ihren Immobilientraum in Spanien zu verwirklichen? Dann vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses Erstberatungsgespräch.
