Die Vermietung einer Immobilie in Spanien ist für viele Eigentümer eine attraktive Möglichkeit, laufende Einnahmen zu generieren und die Kosten für das Feriendomizil zu decken. Aber so sonnig die Aussichten auf Mieteinkünfte auch sein mögen, so komplex können die damit verbundenen steuerlichen Verpflichtungen sein.
Insbesondere für Nicht-Residenten gibt es eine Reihe von Regeln, Fristen und regionalen Unterschieden. Die sollten Sie kennen, um teuren Fehlern und Problemen mit dem spanischen Finanzamt vorzubeugen.
Wir erklären Ihnen sowohl, wie die Besteuerung für Nicht-Residenten funktioniert, als auch, welche vorteilhaften Regelungen für in Spanien ansässige Vermieter gelten.
INHALT
- Die Basics: Wer zahlt wann wie viele Steuern bei Vermietung in Spanien?
- Die jährliche Steuererklärung (Modelo 210): Fristen und Ablauf
- Was kann von den Steuern abgesetzt werden? – Ausgaben clever nutzen (für EU-Bürger)
- Wie sehen die regionalen Unterschiede aus?
- Wichtige Sonderfälle und aktuelle Änderungen
- Professionelle Beratung zur Steuer bei Vermietung von Immobilien in Spanien
Die Basics: Wer zahlt wann wie viele Steuern bei Vermietung in Spanien?
Wenn Sie als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger eine Immobilie in Spanien besitzen und vermieten, unterliegen Sie in Spanien der Nichtresidentensteuer. Die Art und Weise, wie diese Steuer berechnet wird, hängt vor allem von einem Faktor ab: Ihrer Staatsangehörigkeit bzw. Ihrem steuerlichen Wohnsitz.
Der große Unterschied für Nicht-Residenten: EU-Bürger vs. Nicht-EU-Bürger
Hier liegt eine der wichtigsten und oft kostspieligsten Unterscheidungen im spanischen Steuerrecht für Nicht-Residenten. Die Regelung bezüglich der EU-Bürgerschaft ist klar und hat erhebliche finanzielle Auswirkungen:
- Als Bürger der EU (sowie Island und Norwegen):
Sie werden mit einem Steuersatz von 19 % besteuert. Der große Vorteil ist, dass dieser Satz auf den Nettogewinn angewendet wird. Das bedeutet, Sie können einige der Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, von den Einnahmen abziehen.
- Als Nicht-EU-Bürger (z. B. aus der Schweiz, UK oder den USA):
Sie werden mit einem deutlich höheren Satz von 24 % besteuert. Dieser Satz wird auf die Brutto-Mieteinnahmen angewendet. Ein Abzug von Ausgaben ist in diesem Fall nicht möglich.
Und was gilt für Residenten in Spanien?
Für Sie als steuerlich in Spanien Ansässiger gelten grundlegend andere und oft vorteilhaftere Regeln. Ihre Mieteinkünfte werden nicht pauschal über das Modelo 210 besteuert, sondern als Einkünfte aus Kapitalvermögen (rendimientos del capital inmobiliario) im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung (Declaración de la Renta, IRPF) deklariert.
Der große Vorteil: Wenn Sie Ihre Immobilie als dauerhaften Wohnsitz (vivienda habitual) an eine Privatperson vermieten, profitieren Sie von einer erheblichen Steuererleichterung. Seit 2024 können Sie 50 % des Nettogewinns aus der Vermietung von der Steuerbemessungsgrundlage abziehen.
Die Berechnung erfolgt also in zwei Schritten: Zuerst ermitteln Sie den Nettogewinn, indem Sie alle zuordenbaren Kosten (Grundsteuer, Zinsen, Reparaturen, Abschreibung etc.) von den Bruttoeinnahmen abziehen. Von diesem Nettogewinn ziehen Sie dann die 50 %-ige Reduzierung ab. Nur der verbleibende Betrag wird gemeinsam mit Ihrem restlichen Einkommen (z.B. Gehalt) zum progressiven Einkommensteuersatz versteuert.
Die jährliche Steuererklärung (Modelo 210): Fristen und Ablauf
Eine wichtige Vereinfachung trat Anfang 2024 in Kraft: Die bisherigen vierteljährlichen Steuererklärungen für Mieteinnahmen von Nicht-Residenten wurden abgeschafft. Stattdessen müssen Sie nun nur noch eine jährliche Steuererklärung für alle im Kalenderjahr erzielten Mieteinkünfte abgeben.
Die Abgabefrist für diese Jahreserklärung über das Formular Modelo 210 ist vom 1. bis zum 20. Januar des Folgejahres. Alle Mieteinnahmen aus dem Jahr 2025 müssen also bis zum 20. Januar 2026 deklariert und die entsprechende Steuer entrichtet werden. Bei touristischer Vermietung mit vielen verschiedenen Mietverhältnissen werden dabei alle Einnahmen des Jahres addiert und in einer einzigen Erklärung gemeldet.
Muss ich bei Leerstand Steuern für meine Immobilie in Spanien zahlen?
Ein oft übersehener Punkt: Auch für Zeiträume, in denen Ihre Immobilie leer steht, müssen Sie eine Steuererklärung (Modelo 210) abgeben. Dabei wird eine fiktive Miete besteuert, die sich prozentual am Katasterwert Ihrer Immobilie orientiert. (in der Regel 1,1 % oder 2 %).
Was kann von den Steuern abgesetzt werden? – Ausgaben clever nutzen (für EU-Bürger)
Als EU-Bürger haben Sie den großen Vorteil, eine Reihe von Kosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen zu können. Voraussetzung ist, dass die Ausgaben in einem direkten Zusammenhang mit der Erzielung der Mieteinnahmen in Spanien stehen und Sie entsprechende Rechnungen vorlegen können, die den spanischen Formvorschriften genügen.
Abzugsfähige Kosten: Ein Überblick
Man unterscheidet zwischen Kosten, die zu 100 % abzugsfähig sind (da sie direkt durch einen Mieter verursacht werden), und solchen, die nur proportional zur Vermietungsdauer abgesetzt werden können.
- Direkt zuordenbare und zu 100 % abzugsfähige Kosten: Hierzu zählen Ausgaben, die nur anfallen, weil die Immobilie vermietet ist. Beispiele sind Provisionen für Buchungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com, Kosten für die Reinigung nach dem Aufenthalt eines Mieters oder Honorare für eine vermittelnde Immobilienagentur.
- Proportional abzugsfähige Kosten: Das sind laufende Ausgaben, die nur anteilig für die Vermietungstage geltend gemacht werden können. Dazu zählen Nebenkosten wie Strom und Wasser, laufende Gebühren wie die Grundsteuer und Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Hypothekenzinsen sowie die Abschreibung für die Immobilie und deren Einrichtung.
Der Steuertipp: Verluste richtig vortragen und Abzüge priorisieren
Was passiert, wenn Ihre abzugsfähigen Ausgaben in einem Jahr höher sind als Ihre Mieteinnahmen? Sie können diesen Verlust in die nächsten vier Jahre vortragen und mit zukünftigen Gewinnen verrechnen.
Dabei gibt es eine wichtige Besonderheit: Einen Verlustvortrag in die Zukunft erlauben nur Darlehenszinsen und Renovierungs-/Instandhaltungskosten. Andere Ausgaben (wie Abschreibungen, Grundsteuer etc.) können die Bemessungsgrundlage nur bis auf Null reduzieren, aber keinen Verlust für den Vortrag erzeugen.
Praxistipp: Es ist steuerlich sinnvoll, bei der Erklärung zuerst die direkt abzugsfähigen Kosten und die regulären Abschreibungen geltend zu machen. Erst danach sollten Sie die Zinsen und Renovierungskosten ansetzen. Wenn diese dann zu einem Verlust führen, kann genau dieser Betrag in die Folgejahre vorgetragen werden.
Wie sehen die regionalen Unterschiede aus?
Spanien wäre nicht Spanien, wenn es nicht auch bei der Vermietung regionale Besonderheiten gäbe. Sie betreffen weniger die Einkommensteuer selbst, sondern vor allem administrative Anmeldepflichten und Zusatzsteuern wie die Touristensteuer oder die Umsatzsteuer .
Die folgende Tabelle gibt einen vereinfachten Überblick für die touristische Vermietung (ohne Hoteldienstleistungen) durch Nicht-Residenten:
| Region | Gewerbliche Anmeldung (Modell 036/037) | Gewerbesteuer (Modell 840) | Umsatzsteuer (IVA/IGIC) | Regionale Touristensteuer |
| Katalonien, Andalusien, Valencia etc. (Festland) | Nicht erforderlich | Nicht erforderlich | Nicht erforderlich | Ja, quartalsweise abzuführen |
| Balearen (Mallorca, Ibiza etc.) | Erforderlich | Nicht erforderlich* | Nicht erforderlich | Ja, einmal jährlich abzuführen |
| Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria etc.) | Erforderlich | Nicht erforderlich* | Ja, IGIC (7 %) quartalsweise | Nein |
| Baskenland (z.B. Donostia) | Erforderlich | Erforderlich | Nicht erforderlich | Ja, als Gemeindesteuer |
*bei Anmeldung in der richtigen Steuerklasse (Epígrafe).
Besonders auf den Kanarischen Inseln ist seit dem 1. Januar 2024 bei touristischer Vermietung die Abführung der kanarischen Umsatzsteuer (IGIC) von 7 % verpflichtend, auch für Kleinunternehmer. Das eröffnet die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs, z. B. aus Rechnungen von Handwerkern oder Buchungsportalen.
Wichtige Sonderfälle und aktuelle Änderungen
Zwei Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit, da sie oft zu Unsicherheiten führen:
Vermietung über Agenturen und Portale
Wird Ihre Immobilie über eine Agentur vermietet, ist zu unterscheiden: Tritt die Agentur nur als Vermittler auf, stellt sie Ihnen eine Rechnung für ihre Dienste mit ausgewiesener Mehrwertsteuer. Tritt die Agentur hingegen selbst als Vermieter gegenüber dem Endkunden auf, müssen Sie als Eigentümer der Agentur gegenüber Umsatzsteuer ausweisen.
Bei Vermietungen an Hotelbetreiber oder Agenturen gilt auf den Kanaren und seit 2023 auch auf dem Festland und den Balearen oft das „Reverse-Charge-Verfahren“ bei dem der Mieter (die Agentur) die Umsatzsteuer abführt.
Die Brücke nach Deutschland: Das Doppelbesteuerungsabkommen
Als deutscher Steuerresident müssen Sie Ihre spanischen Mieteinkünfte auch in Deutschland angeben. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens wird die in Spanien gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Beachten Sie jedoch den Progressionsvorbehalt, der Ihren deutschen Steuersatz erhöhen kann.
Professionelle Beratung zur Steuer bei Vermietung von Immobilien in Spanien
Die Vermietung einer Immobilie in Spanien kann sich auch mit Blick auf die Steuern lohnen. Die Unterscheidung zwischen EU- und Nicht-EU-Bürgern, die korrekte Geltendmachung abzugsfähiger Kosten, die Berücksichtigung regionaler Unterschiede und die Einhaltung der jährlichen Erklärungspflichten sind in jedem Fall wichtig zu beachten.
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